不動産購入の手順

不動産を購入するとき の一般的な手順を説明します。これは、一つ例ですので必ず下記のとおりでなければならないというものではありません。実際の取引にあたっては、不動産会社等とよく相談して下さい。
不動産売買取引にかかる諸費用もあわせて参照下さい。
物件引渡し後 残金決済(物件引渡し) 残金決済前準備 住宅ローン契約 住宅ローン申し込み 売買契約締結 売買契約前準備 購入申し込み 物件探し
住宅ローンを利用しない場合は、住宅ローンの箇所を読み飛ばして下さい。
☆売却の手順はこちらです。
 

物件探し

不動産を購入する時は、 まず希望する条件等を整理し箇条書きなどにしてメモをしておくとよいでしょう。
漠然とマイホームが欲しいと思っていても、いざ物件を探し始めるとなかなか絞りきれず、絶好のチャンスを逃してしまうことになるかもしれません。
一生のうち何度も買い換えるようなものではありませんので、後で後悔しないように慎重に物件探しをしましょう。
希望する条件等は人それぞれですが、最低限明確にしておいたほうがよいと思われるものとして、次ようなものがあります。
1. 物件の種別
一戸建またはマンション等、家族とよく話し合ってマイホームの種別を明確にする。
2. 予算
特に、ローンで購入する場合は生活費に余裕をもった月々の支払可能額を明確にする。
マンションを購入する場合は、月々のローンの支払額以外に、駐車場料金・管理費・修繕積立金等などがかかります ので、それらの金額も含めて「月々いくら」「ボーナス時いくら」と決めておくと無理のない資金計画が立てられます。
3. 場所
4. 間取り
家族構成などを考慮して決めましょう。

実際に物件を探し始めて、最初に決めた条件等が変わることもありますので、あくまでも希望条件として柔軟に対応しましょう。


例えば、最初に10個の条件を決め、いざ物件を探しだすとなかなか全ての条件にあてはまる物件が出てこないことがよくあります。その時に「なにがなんでも全ての条件を満たさないと買わないぞ」と、一切の妥協を許さない場合、もしかしたらそのうち1つの条件が不動産市場で流通している物件では不可能な条件かもしれません。どの条件がある程度は妥協でき、または、妥協せざるを得ないかは流通している物件を見ながら判断するしかありませんので、依頼する不動産会社の営業マンと相談しながら物件探しをするとよいでしょう。


一般的に物件探しは、 気になる物件が情報誌や広告などに載っていた場合、その不動産会社に連絡をして詳細の説明を受けることから始まると思います。その後、説明を受けたり実際に物件を見せてもらった結果、希望の条件と一致しない場合また違う物件を探すということになるでしょう。 そしてまた情報誌や広告を見て自分で探すか、不動産会社に希望条件を伝えて物件探しを依頼するということになると思います。


前者の場合は、気軽にマイペースで探せるという利点があります。一方、不動産会社に依頼した場合は通常、担当営業マンが付いて、情報誌や広告に出ていないような新鮮な情報の提供を受けることができるという利点があります。


どのように物件を探すかは本人次第ですが、新鮮な物件情報の提供やその他の有益な情報等を得られるという点では、 不動産会社に依頼したほうがメリットが大きい と思います。


物件の情報量に関しても今は、業者間での情報公開や交換が以前より活発ですので、極端な差はないと思います。
ですから最初は、どこの会社であったとしても、営業マンの接客態度が「感じの良い」「誠実そうな」という基準で選んでも問題無いと思います。しかし、万が一ということも有り得ますし、大きな買い物をするわけですから、任せきりにならず常にその会社の対応(営業マンの言動や行動も含めて)に目を光らせておく必要があります。


よく、「契約を急がせる会社は疑ったほうがよい」ということを耳にします。確かに危ない取引の場合もありますが、実際にその物件が人気のある優良物件で、多数の他のお客様も検討中で早くしないと他で決められてしまうという場合もあるでしょう。 このへんの判断は非常に難しいのですが、やはり、その会社の対応を目安にするしかないと思います。


 

購入申込み

気に入った物件が見つかった場合、 いきなり契約をするのではなく、まず売買に関する条件等を確認しなければなりません。

売買契約は、売主、買主双方が納得した上で結ばなければ後でトラブルの元になり、特に不動産の契約の場合はトラブルになると多大な損害等を被ります。そのようなことにならないように、しっかりと売買条件等を確認しましょう。


その条件等を確認するために若干時間がかかる場合がありますので、その間、物件を他の人に買われないようにおさえておくために購入の申込みをします。

購入申込みは、売買契約ではないので事情等が変わってキャンセルをしても如何なるペナルティーも受けません。
また、購入申込みは法的な効果は一切ありませんので、原則として申込み時にお金銭の支払いも必要ありません。

例外的に申込み時に「申込金」(呼び名は異なる場合があります)を受ける業者さんがおりますが、これは、申込みが多数ある場合の優先順位をつけるためのものであったり、買主(となるお客様)の購入意思の確認のために受ける場合など、さまざまです。

購入申込み時に申込金がかかる場合は必ずその意味(どういう理由で預かるのか)を確認しましょう。 そして、預けた申込金の受領証の但し書きを必ず確認して下さい。「手付金として」のような記載がある場合は、契約が成立したとみなされる場合があり、キャンセルしたときに申込金が返還されないこともありますので注意して下さい。

最低限確認が必要と思われる条件として下記のようなものがあります。
1. 売買価額
当たり前ですが、 いくらで買うのかをきちんと明確に します。そして、どこか壊れていたり汚れている個所が有った場合、どちらの負担でなおすのか、売主がなおした場合、売買金額に変更があるのかなど。
2. 契約日と契約場所
売主さんの都合等も考慮して双方の都合のよい日を決めましょう。よほどの事情が無い限り、 契約場所は不動産会社の事務所で行うこと が望ましいです。
3. 支払条件等
いついくら誰に支払うのかを明確にする。
通常、不動産の売買契約は、署名押印して契約を結んだときに手付金を売主に支払い、後日、残金を支払います。住宅ローンを利用する場合は、売買契約を結んだ後残金を支払う時までの間に金融機関からの融資を確約しておきます。
4. 売買代金以外に支払わなければならないものがある場合はその金額と支払時期
通常、不動産が売買された場合は、その不動産にかかる固定資産税等の税金を引き渡しの日で日割精算します。
固定資産税等の年税額と、いつからいつまでの分をいくら支払うのかを確認しましょう。
マンション等の場合は上記の税金のほかに、管理費、修繕積立金、駐車場等、その他の毎月かかるものも日割精算しますので、必ず確認しておきましょう。
また、売買契約の条件ではありませんが、不動産業者に支払う仲介手数料の額や名義変更にかかる登記費用や住宅ローン利用にかかる費用等も事前に確認しておいたほうがよいでしょう。
5. 引渡し条件等
物件の引渡しの日の確認と、物件に付属物や付帯物等がある場合はどのようにするのか等、売買契約前に見た物件の状態と引渡しの時に変更があるのかなど。
6. 物件所有者の名義
物件の所有者として登記されている人(会社)と契約の時の売主が同じかどうか。
違う場合は、その理由と所有権移転(名義変更)が間違いなくできるのかどうか。
7. 住宅ローンを利用して購入する場合
可能であれば、売買契約前に金融機関に事前審査等を行ってもらい、 融資可能かどうかを調べておく とよいでしょう。
事前審査等をしないで売買契約をするのであれば、契約後の融資申込で融資が受けられないことがわかった場合に手付金の返還を受けて契約を解除できるのかどうか。
※融資が受けられない場合に、解除できない売買契約は大変危険です。

 

売買契約の準備

購入申込み後、契約条件等を確認しましたら次契約の準備 です。通常は不動産会社が契約の立会いを行いますので、契約の準備と言っても、契約書の作成や物件の調査等の準備の殆どは不動産会社が行うこととなります。

そして、契約の準備が整ったら不動産会社から「 重要事項説明 」という説明を受けます。この「重要事項説明」とは、宅地建物取引業法という法律で定められているもので、不動産会社が一切関与しない個人間(法人も含む)での不動産売買契約以外では、 必ず買主に説明しなければならない とされています。なお、この重要事項説明をする時期は売買契約前で、説明をする者は宅地建物取引主任者とされており、最低限説明しなければならない内容等も宅地建物取引業法で定められています。


不動産業者が関与していて、重要事項説明をせずに不動産売買契約を結ぶ(結んだ)場合は、その契約に関与している不動産会社は宅地建物取引業法の違反となり、行政処分を受ける場合があります。

契約前に重要事項説明をしない不動産業者には注意して下さい。後でトラブルになる可能性があります。

また、印紙税法上、売買契約書には売買金額に応じた額の収入印紙を貼ることとされております。収入印紙代は通常、売主、買主の折半となります。収入印紙の額は、本サイトの印紙税の説明を参照して下さい。


売買契約書の作成数は、売主と買主が一通づつ持つ場合は2通作成し、買主が原本を持ち売主がその複写を持つ場合は1通作成することとなります。2通作成する場合は、それぞれに印紙を貼らなければなりませんので、印紙代が売主、買主ともに正規の額を負担し、1通作成する場合は、1通分の印紙代を売主、買主双方で折半しますので、印紙代を多少節約できます。契約書を何通作成するのか売主や不動産会社に事前に確認しておきましょう。


 

売買契約の締結

先に説明しました重要事項説明が終わると、いよいよ 売買契約 です。
通常は、不動産会社の担当者または売主が、 売買契約書を読み上げます。 契約書の内容は、売買の対象となる物件の概要と、いくつかの条文やその補足文から構成されており、普段あまり耳にしないような難しそうな言い回しが多数含まれていることもあります。
契約書の内容で、意味のわからない個所や不明なところは必ず説明を受けて全てを理解するようにして下さい。

契約書の内容を全て理解したら、契約書所定の位置に 収入印紙 を貼り、 消印 し、契約書所定の欄に 署名押印 をします。契約書によっては各ページに割印が必要であったり、2通以上作成する場合に、それぞれを重ねて割印をすることもありますので、売主または不動産会社の担当者に説明を受けて下さい。


万一、書き損じた場合や、契約時に急きょ契約内容の変更があった場合は、必ずその事を売主、買主 双方が合意 をし、訂正印を押します。

「詳細は契約後ゆっくりと説明します」などと言われてそのまま署名押印を絶対にしないで下さい。
買主側に不利な一方的な条件で契約をし、後で取り返しのつかない事態にならないように、契約内容は充分理解して下さい。

 

住宅ローンの申込み

住宅ローンを利用して購入する場合、 売買契約締結後速やかに 金融機関へ融資の申込み をしなければなりません。
いきなり金融機関の窓口に行くのではなく、前もって申込み時に必要な書類等を確認してから窓口に行きましょう。
不動産会社がある程度代行できるものもありますので、担当者に相談してみて下さい。
一般的に、融資申込み時に必要と思われる主な書類は次のとおりです。
1. 売買契約書、重要事項説明書
収入印紙 が貼ってあり、売主、買主双方の 署名押印のある完全な契約書 。契約前に不動産会社から交付された 重要事説明書
2. 住宅ローン申込書
金融機関の窓口あります。
3. 住民票
市区町村役所で交付を受けます。 契約後に交付を受けたもの が望ましいです。
4. 所得を証明するもの
所得証明(市区町村役所で交付)、源泉徴収票(職場から入手)等。
5. 印鑑証明
市区町村役所で交付を受けます。 契約後に交付を受けたもの が望ましいです。
各金融機関によって申込み時に提出する書類の通数や種類が違いますので必ず確認をして下さい。
融資可能かどうかの審査に要する日数は一般的に1~2週間位ですが、金融機関によって違いますので、融資の申込み時に確認しておきましょう。
契約前に事前審査を済ませ、仮承認が出ている場合は勤務先の変更や他からの新規借入等が無ければ審査がスムーズに進むと思います。

 

住宅ローンの契約

融資を申し込んだ金融機関から融資可能(融資承認)との連絡がきましたら、次は、その金融機関から融資を受けるという契約の 金銭消費貸借契約 (略して 金消契約 《きんしょうけいやく》)をいいます。
この時も、事前に必要書類等を確認してから窓口に行きましょう。
一般的に、金銭消費貸借契約時に必要と思われる主なものは次のとおりです。
1. 収入印紙
融資を受ける金額によって収入印紙の額が違いますので、確認をして下さい。
2. 金銭消費貸借契約書
金融機関が用意します。
3. 住民票
市区町村役所で交付を受けます。新住所に変わったもの。
4. 印鑑証明書
市区町村役所で交付を受けます。新住所に変わったもの。
5. 実印
印鑑登録をしている印鑑。
6. 申込金融機関の預金通帳と通帳印
預金口座を開設していない場合は、 通帳に使用する印鑑 を持参して、 契約当日に預金口座開設することも可能 です。
各金融機関によって申込み時に提出する書類の通数や種類、持参する物などが違いますので必ず確認をして下さい。
金銭消費貸借契約の時に融資が実行される日(融資実行日)を確認しておいて下さい。

 

残金決済前の準備

次は、売買代金の残金(売買価額から手付金を引いた額)決済の準備です。
売主、買主双方の都合の良い日時を決めます。住宅ローンを利用する場合は、融資の実行が可能な日にします。(金融機関営業日外、営業時間外は融資実行ができませんので注意して下さい)

物件の引渡しの時は、所有権の移転登記等の手続きが必要となります。これは、法務局に申請するのですが、一般的には司法書士などに委任して行います。自分でもできますが、申請書の書き方や提出書類などに間違いがあると受け付けてもらえませんので、やはり司法書士に委任したほうが安全です。そこで、知っている司法書士がいない場合には、不動産会社や融資金融機関に相談するとよいでしょう。


住宅ローンを利用して残金決済をする場合 は、一般的には、融資金融機関で行います。
売主の都合等で例外的に、融資金融機関以外の場所で行う場合もあります。その場合は、融資金融機関、不動産会社、売主のそれぞれと綿密な打ち合わせをしなければいけません。不動産会社の担当者と相談して下さい。


残金を全て融資金でまかなう場合は 特に問題はありませんが、残金の全部または一部を自己資金で支払う場合に、その額が数百万円以上の大金になるときは、自己資金を出金する予定のところに事前に連絡をしておかないと、残金決済当日に出向いて行っても出金の用意ができてなくて出金ができなかったり、しばらく待たされて残金決済の時間に遅れるということになることもあります。 そのようなことにならないように、事前に、出金する金額と日時を連絡しておくとよいでしょう。また、出金の際に手続き等が必要な場合は、手続きの方法と必要書類等を確認しておいて下さい。


通常は、残金決済と物件の引渡しは同時に行われますので、諸費用等の残代金以外にかかる金額の確認や持参する物などの確認も必要です。売主または不動産会社に確認して下さい。


 

残金決済(物件引渡し)

取引の最終段階です。先にも述べましたが、一般的に、残金決済と物件の引渡しは同時に行われます。
まず、所有権の移転登記等に必要な書類(売主、買主双方の)を確認します。司法書士に委任している場合は、司法書士が確認します。
そして、所有権移転登記に必要な一切の書類の確認ができましたら、残代金を支払います。住宅ローンを利用して支払う場合は、その金融機関から融資を実行してもらいます。通常は、融資金が預金口座に入金されますので、そこから出金して支払うか、売主の指定する金融機関に振り込みます。
残代金の支払いと同時に、諸費用等を各支払先(売主、不動産会社、金融機関、司法書士等)に支払います。
土地の場合は、これで終わりですが物件に建物等も含まれている場合は、鍵やその他の物も受け取ります。
ここでいう物件の引渡しとは、所有権の移転登記等に必要な一切の書類を売主から受け取ることをいいます。
金銭を支払った時には必ずその支払い先から領収証を受け取って下さい。

 

物件引渡し後

さまざまな取引の手順を終え、やっとマイホームを手にすることができました。
これで全て終わったわけではありません。取引終了後にもまだやることが残っています。
電気、ガス、水道、電話、その他の住所変更の届出をしなければなりません。

そして、不動産を購入すると、 不動産取得税 という税金がかかります。この税金は、物件の引渡しを受けてから2~3ヶ月後位に所轄の税務署から納付書が送られて きます。その納付書に記載されている期日までに金融機関などで納めます。納付書と一緒にこの税金の軽減を受けられる物件の説明が記載されたものが同封されておりますので購入した物件が該当する場合は、税務署からの指示された必要書類等を用意して納付前に申告に行きます。そして、軽減された税額の納付書を受けとり、納付します。


軽減を受けることのできる物件は、本サイトの「不動産取得税」を参照して下さい。



札幌不動産売買情報(北海道・札幌の不動産)-トラストホーム株式会社