不動産売却の手順

不動産を売却するとき の一般的な手順を説明します。これは、一つ例ですので必ず下記のとおりでなければならないというものではありません。実際の取引にあたっては、不動産会社等とよく相談して下さい。
不動産売買取引にかかる諸費用もあわせて参照下さい。
物件引渡し後 残金決済(物件引渡し) 残金決済(物件引渡し)前準備 売買契約締結 売買契約前準備 購入申し込みの受理 販売活動 媒介契約 物件査定 不動産業者選定
☆購入の手順はこちらです。
 

不動産業者選定

物件の売却を不動産会社に依頼する場合、どの会社が良いか悪いかは一般の人は判断できないと思います。
現在は昔と違い、騙したり、脅したりといった、いわゆる「悪徳不動産屋」と言われているものは殆ど皆無に近いと思います。
物件の情報発信に関しても今は、業者間での情報公開や交換が以前より活発ですので、極端な差はありません。
ただし、その会社が得意としているエリアや物件の種別(土地、一戸建、マンション等)などがありますし、どれくらい広告等の宣伝に力をいれているかになどによっては多少、販売力に差が出ることもあります。

販売を依頼した場合は通常、その不動産会社の営業マンが担当者として物件の販売を任されます。一人の担当者はいくつかの物件を担当している場合もあるでしょう。もちろん、その不動産会社自体の販売能力も大切ですが、結局、担当する営業マンしだいでは売れやすい物件でもなかなか売れないという場合も考えられます。営業マンの能力が販売活動にかなり影響を及ぼします。
ですから最初は、どこの会社であったとしても、 営業マンの接客態度などを基準にして選んで問題無い と思います。


しかし、万が一ということも有りますし、財産の売却を依頼するわけですから、任せきりにならず常にその会社の対応(営業マンの言動や行動も含めて)に目を光らせておく必要があります。

物件の価格を決める査定で、相場と著しく差のある査定結果を出す業者は注意して下さい。

よくあるケースとして、相場よりもかなり高額な査定結果を報告する業者は、他社に依頼されないように意図的に高額な査定結果を報告します。そうすると、一円でも高く売りたいのが売主の人情ですから、依頼者(売主)は喜んでその業者に任せるでしょう。しかし、物には相場というものがありますので、結局、本当に売れる価格はやはり相場の金額となります。業者も相場とかけはなれた価格で売れるとは思ってませんので、数週間(場合によっては数ヶ月)販売活動に手をつけず、放置される可能性があります。

それと、よく、「契約を急がせる会社は疑ったほうがよい」ということを耳にします。確かに危ない取引の場合もありますが、実際に積極的な買い希望者がおり、そのお客様から契約を急がされている場合もあります。
このへんの判断は非常に難しいのですが、その会社の対応などを目安にするのが良いと思います。


 

物件査定

物件の販売活動を開始する前にまず、その物件の価格を決めなければなりません。
不動産会社に依頼する場合は、その物件の所在地面積、建物の場合は間取り築年数などを伝えると査定をしてもらえます。

そして、その 査定額を基準に販売価格を相談して決定 します。また、考えていた価格とかなり差がある場合は、売却することを断念しなければならないこともあるでしょう。

査定結果の説明を受けるときに、査定方法等(査定価格の根拠など)を詳しく聞いておきましょう。
不動産会社によって査定価格に多少の差はありますが、どこの会社に依頼しても成約になる最終的な価格は殆ど差が無いと考えて問題ないでしょう。
査定価格が極端に高額あるいは低額の場合は、不動産会社側に何か意図があるか、不正確な査定を行った結果です。
そのような業者は販売能力にも疑問がありますので気を付けましょう。

 

媒介契約

売却を依頼する不動産会社が決まり、販売価格も決定しましたら、その不動産会社と「 媒介契約 」を結びます。
「媒介契約」とは、物件の所有者が、その不動産会社へ販売活動を依頼するという契約です。
この契約は、成功報酬として法定仲介手数料以内の報酬額を不動産会社へ支払うことを条件に販売を依頼します。

この契約を結ぶ時点では金銭の授受はありませんが、依頼した不動産の売却が成功した時に仲介手数料を支払うことになっております。

媒介契約の種類には、下記のとおり3種類あります
1. 専属専任媒介契約
依頼者(売主)は、目的物件の売買又は交換の媒介(仲介)又は代理を、依頼を受けた不動産業者以外の業者へ 重ねて依頼することはできません。 依頼者は、自ら発見した相手方(買主)と売買又は交換の契約を結ぶことができません。
依頼を受けた不動産業者は、目的物件を
国土交通大臣の指定する流通機構に登録 しなければなりません。
この契約は、依頼者の制約(自ら発見した相手方と契約ができない等)がありますが、それだけ依頼された業者側の責任も大きいので、他の媒介契約に比べて積極的な販売活動を展開することが多いです。
2. 専任媒介契約
依頼者(売主)は、目的物件の売買又は交換の媒介(仲介)又は代理を、依頼を受けた不動産業者以外の業者へ 重ねて依頼することはできません。 依頼者は、自ら発見した相手方(買主)と売買又は交換の契約を結ぶことができます。
依頼を受けた不動産業者は、目的物件を
国土交通大臣の指定する流通機構に登録 しなければなりません。
この契約は、上記の専属専任媒介契約から、依頼者の制約を緩和したものです。この契約も業者側の責任が大きいので、積極的な販売活動が期待できます。
3. 一般媒介契約
依頼者(売主)は、目的物件の売買又は交換の媒介(仲介)又は代理を、依頼を受けた不動産業者以外の業者へ 重ねて依頼することができます。 依頼者は、自ら発見した相手方(買主)と売買又は交換の契約を結ぶことができます。 この契約は、 複数の不動産業者へ依頼することができる ため、幅広く販売窓口を広げることができます。しかし、依頼を受けた業者は、他社で販売された場合に広告費等の経費をかけた分が無駄になってしまうと考え、あまり積極的な販売活動をしないこともありますので業者選定には注意して下さい。
不動産業者と媒介契約を結ぶときは必ず、売却する条件や販売方法等を確認するようにして下さい。

 

販売活動

不動産業者と媒介契約を結んだ後に 販売活動 を行います。
販売活動は依頼された不動産会社が行うこととなりますので、売主がしなければならないことは特にありません。

依頼した物件が、土地や空家の住宅(マンションも含む)の場合は問題ありませんが、その住宅に人が住んでいる場合は、購入希望者を不動産会社がその物件を見せるために案内するときは、留守中に勝手に物件の中に入るわけにはいきませんので、事前に都合のよい日時を打ち合わせて案内時に入居者が立ち会うなどの協力が必要です。


空家でも、その物件内に家具などが置いてある場合はなるべく立ち会うようにした方がよいです。


 

購入申し込みの受理

不動産業者が販売活動を行った結果、買い手がついた場合はすぐに売買契約を行うのではなく、まず契約条件等の確認を行います。
その契約条件等の確認をするために若干の時間が必要になりますので、確認が終わるまでの間は物件の販売活動を一時的に停止します。

そのために行うのが、購入希望者による 購入申込み です。不動産業者は、購入希望者から購入申込みを受理したときは速やかに状況を売主に報告し、物件の販売活動を停止します。そして、売主、買主双方が合意する契約条件等を決定し、確認します。


条件の決定、確認は、不動産会社、買主と相談して決めて下さい。

最低限確認が必要と思われる条件として下記のようなものがあります。
1. 売買価額
当たり前ですが、いくらで売るのかをきちんと明確にします。そして、どこか壊れていたり汚れている個所が有った場合、どちらの負担でなおすのか、買主がなおす場合、売買金額に変更(値引き等)があるのかなど。
2. 契約日と契約場所
買主さんの都合等も考慮して双方の都合のよい日を決めましょう。 よほどの事情が無い限り、契約場所は不動産会社の事務所で行うことが望ましい です。
3. 支払条件等
いついくら誰から支払ってもらうのかを明確にする。
通常、不動産の売買契約は、署名押印して契約を結んだときに手付金を売主に支払い、後日、残金を支払います。買主が住宅ローンを利用する場合は、売買契約を結んだ後残金を支払う時までの間に金融機関からの融資を確約しておきます。
4. 売買代金以外に受け取るものがある場合は
その金額と受領時期
通常、不動産が売買された場合は、その不動産にかかる 固定資産税等の税金を引き渡しの日で日割精算 します。
固定資産税等の年税額と、いつからいつまでの分をいくら受領するのかを確認しましょう。
マンション等の場合は上記の税金のほかに、
管理費、修繕積立金、駐車場等 、その他の毎月かかるものも日割精算しますので、必ず確認しておきましょう。

また、売買契約の条件ではありませんが、不動産業者に支払う 仲介手数料 の額や、物件に抵当権やその他の権利等が設定されていたり、住民登録している現住所と登記されている住所が違う場合の変更に係る 登記費用 等も事前に確認しておいたほうがよいでしょう。

5. 引渡し条件等
物件の引渡しの日の確認と、物件に付属物や付帯物等がある場合はどのようにするのか等、売買契約前に見せた物件の状態と引渡しの時に変更があるのかなど。
6. 物件に抵当権やその他の権利等が
設定されている場合
その権利等を解除できるかどうかを確認して下さい。例えば、住宅ローンの残債などが残っている場合、自己資金や売却代金等で完済して、抵当権等を解除できるかどうかを必ず確認して下さい。
不動産業者と相談して確認することをお勧めします。
購入申込みは契約ではありません。 よく、「仮契約」という人もいますが、購入申込み自体は契約ではなく、「その物件を購入する意思があります」という意思表示です。購入することを完全に承諾したわけではないので、当然、キャンセルになる場合もあります。
キャンセルとなった場合、契約の解除ではないので購入希望者に違約金等のペナルティーを課すことはできません。
売主が購入申込みを受諾しない場合でも、やはり、契約の解除とはならないため売主もペナルティーを受けることはありません。

 

売買契約前準備

購入申込みを受けた後、契約条件等を確認しましたら次は 契約の準備 です。普通は不動産会社が契約の立会いを行いますので、契約の準備と言っても、契約書の作成や物件の調査等の準備の殆どは不動産会社が行うこととなります。

また、印紙税法上、売買契約書には売買金額に応じた額の収入印紙を貼ることとされております。収入印紙代は通常、売主、買主の折半となります。収入印紙の額は、本サイトの印紙税の説明を参照して下さい。


売買契約書の作成数は、売主と買主が一通づつ持つ場合は2通作成し、買主が原本を持ち売主がその複写を持つ場合は1通作成することとなります。2通作成する場合は、それぞれに印紙を貼らなければなりませんので、印紙代が売主、買主ともに正規の額を負担し、1通作成する場合は、1通分の印紙代を売主、買主双方で折半しますので、印紙代を多少節約できます。


契約後に売買契約書の原本が必要となるかどうかを事前に確認しておいて下さい。原本が必要となる場合は2通作成しなければなりません。
契約書を何通作成するのかを買主や不動産会社と事前に相談しておきましょう。


 

売買契約締結

通常は、不動産会社の担当者が、売買契約書を読み上げます。契約書の内容は、売買の対象となる物件の概要と、いくつかの条文やその補足文から構成されており、普段あまり耳にしないような難しそうな言い回しが多数含まれていることもあります。
契約書の内容で、意味のわからない個所や不明なところは必ず説明を受けて全てを理解するようにして下さい。

契約書の内容を全て理解したら、契約書所定の位置に収入印紙を貼り、消印し、契約書所定の欄に署名押印をします。
契約書によっては各ページに割印が必要であったり、2通以上作成する場合に、それぞれを重ねて割印をすることもありますので、不動産会社の担当者に説明を受けて下さい。


万一、書き損じた場合や、契約時に急きょ契約内容の変更があった場合は、必ずその事を売主、買主双方が合意をし、訂正印を押します。


「わからないところは契約後ゆっくりと説明します」などと言われてそのまま署名押印を絶対にしないで下さい。
売主側に不利な一方的な条件で契約をし、後で取り返しのつかない事態にならないように、契約内容は充分理解して下さい。

 

残金決済(物件引渡し)前準備

次は、 売買代金の残金(売買価額から手付金を引いた額)決済の準備 です。
売主、買主双方の都合の良い日時を決めます。買主が住宅ローンを利用する場合は、融資の実行が可能な日にします。
金融機関営業日外、営業時間外は融資実行ができませんので注意して下さい

物件の引渡しの時は、所有権の移転登記等の手続きが必要となります。これは、法務局に申請するのですが、一般的には司法書士などに委任して行います。(これは買主側の作業となります)


買主が住宅ローンを利用して残金決済をする場合は、一般的には、融資金融機関で行います。
後述する売主の都合等で例外的に、融資金融機関以外の場所で行う場合もあります。
その場合は、融資金融機関、不動産会社、売主のそれぞれと綿密な打ち合わせをしなければいけません。 不動産会社の担当者と相談して下さい。


物件に所有権以外の権利が設定されていない場合は特に問題はありませんが、住宅ローン、その他借入金等の残債が残っていて、抵当権などの権利が設定されている場合は、売買代金や自己資金で完済し、抵当権等の抹消が必要となります。金融機関によっては抹消のために必要な書類を店頭でしか渡せないことがあります。その場合、残金決済場所は売主の都合により残金決済場所を抹消書類を受け取る金融機関に指定するか、事前に自己資金等でその債務を完済し、抵当権等を抹消しておく必要があります。通常これは不動産業者が、売主・買主それぞれの利用する各金融機関と事前に打ち合わせをして事前に対応の方法を決めておきます。


住宅ローン、その他の借入金を完済するときに自己資金を使う場合で、その額が数百万円以上の大金になるときは、その自己資金を出金する予定のところに事前に連絡をしておかないと、残金決済当日に出向いて行っても出金の用意ができてなくて出金ができなかったり、しばらく待たされて残金決済の時間に遅れるということになることもあります。

そのようなことにならないように、 事前に、出金する金額と日時を連絡しておくとよいでしょう。 また、出金の際に手続き等が必要な場合は、手続きの方法と必要書類等を確認しておいて下さい。


通常は、残金決済と物件の引渡しは同時に行われますので、諸費用等の金額の確認や持参する物などの確認も必要です。不動産会社に確認して下さい。
物件の引渡しの準備として、土地の場合は境界石を事前に確認し、建物の場合は売買契約の時に決めてある条件の状態にする必要があります。

境界石が発見できない場合は、測量会社に依頼して境界石の調査と確認をして下さい。万一、境界石が入っていない場合は測量と境界石の埋設を行ってください。
建物を解体又は修繕等などして引き渡す条件で売買契約を締結した場合は、残金決済日までに間に合うように実施して下さい。

 

残金決済(物件引渡し)

取引の最終段階です。先にも述べましたが、一般的に、残金決済と物件の引渡しは同時に行われます。

まず、所有権の移転登記等に必要な書類(売主、買主双方の)を確認します。司法書士に委任している場合は、司法書士が確認します。
所有権以外の権利が設定されている場合は、その権利の抹消書類等も確認します。
そして、所有権移転登記、抹消登記等に必要な一切の書類の確認ができましたら、残代金を受領ます。残代金の支払いと同時に、諸費用等を各支払先(不動産会社、金融機関、司法書士等)に支払います。
土地のみの場合は、これで終わりですが物件に建物等も含まれている場合は、鍵やその他の物を引き渡します。
又、買主がまだ土地の境界石を確認していなければ、買主・不動産業者と一緒に物件(現地)へ行き、境界石を確認してもらいます。

※ここでいう物件の引渡しとは、所有権の移転登記等に必要な一切の書類を買主へ渡すことをいいます。
 

物件引渡し後

さまざまな取引の手順を終え、やっと物件を売却することができました。
しかし、これで全て終わったわけではありません。取引終了後にもまだやることが残っています。
不動産を売却すると、譲渡所得税という税金がかかります。この税金は、所轄の税務署に申告して納めます。

譲渡所得税には、さまざまな軽減措置があります。詳しくは、本サイトの譲渡所得に対する所得税及び住民税を参照して下さい。



札幌不動産売買情報(北海道・札幌の不動産)-トラストホーム株式会社